Luiz Henrique Martins
Figura cada vez mais presente nas operações imobiliárias, o Built to Suit é uma modalidade de contrato de locação não residencial de imóvel urbano[1] onde o locatário encomenda um empreendimento ao rigor de suas especificações técnicas e necessidades, cabendo ao investidor (locador) promover a aquisição, construção ou reforma, por si ou por terceiros, recebendo quantias mensais equivalentes ao retorno financeiro do investimento.
Além da presença das partes supramencionadas, se mostra bastante corriqueiro a figura de uma companhia securitizadora de recebíveis, a qual recebe os pagamentos mensais advindos da relação locador e locatário, de forma que o locador, antecipadamente, receba o valor integral celebrado no contrato. A companhia age emitindo Certificado de Recebíveis Imobiliários, sendo legalmente definido como um título de crédito nominativo, de livre negociação, lastreado em créditos imobiliários[2].
O contrato Built to Suit se mostra atrativo ao investidor (locador), considerando o baixo risco de investimento no projeto, uma vez que há a previsibilidade do retorno financeiro, através do pagamento mensal pelo locatário. O valor desta remuneração engloba o custo de aquisição do terreno, quando for o caso, o custo da construção do imóvel, bem como o uso e gozo do bem pelo locatário, objetivando a remuneração do capital próprio e/ou de terceiros, quando obtidos no mercado financeiro para a realização do empreendimento.
O locatário também aufere vantagens significativas, tais como a entrega do empreendimento pronto, aos seus moldes, sem a necessidade imediata de imobilização de capital, aplicando seus recursos no capital de giro do “core business”. O pagamento mensal de aluguel será contabilizado como despesa operacional, reduzindo a base de cálculo do IRPJ e CSLL, quando apurado o lucro real[3].
Outra característica inerente ao Built to Suit consiste na possibilidade de prever renúncia expressa de pedir revisão dos aluguéis[4], auferindo significativas vantagens para as partes da relação contratual. Sob a ótica do locador (investidor), a hipótese é de fundamental importância, não ficando à deriva de revisão pela redução eventual do valor da locação, uma vez que a quantia mensal remunerará investimento feito exclusivamente para atender as necessidades do locatário[5]. Sob a ótica do locatário, essa característica lhe confere segurança sobre a estabilidade das parcelas pagas mensalmente.
As partes também podem incluir pactos específicos à modalidade de locação por encomenda, notadamente ao quanto já citado em relação aos parâmetros da construção, reforma ou aquisição pelo locador, além da possibilidade de estabelecer prazos para a conclusão das obras, início da relação locatícia, aluguéis e estabelecer penalidades em razão dos desrespeitos a esses prazos.
Caso o locatário opte em devolver o imóvel antes do prazo estipulado em contrato, este deve pagar a multa pactuada, de caráter irredutível, cujo limite é a soma dos valores dos aluguéis desde a devolução até a data final estipulada[6].
O Built to Suit é largamente utilizado pelas indústrias nos Estados Unidos e na Europa. No Brasil essa modalidade vem sendo bastante difundida por grandes empresas da indústria e do comércio, como a sede da Petrobrás e Rede Globo de Televisão, as indústrias Alpargatas (Havianas), a fábrica da Galderna (Nestlé + L’Oreal) e o centro de distribuição da rede C & C de materiais de construção, além de algumas lojas da rede Walmart.
Por se tratar de um contrato com prazo geralmente longo, em média entre 10 a 20 anos, as condições devem ser amplamente debatidas entre as partes. É de fundamental importância um auxílio jurídico especializado face às necessidades do empreendimento em satisfazer as condições impostas do locatário, bem como os elevados valores aportados pelo investidor.
O Built to Suit ou “locação por encomenda” vem se mostrando uma excelente alternativa ao ramo empresarial, auferindo vantagens para as partes envolvidas diante das peculiaridades do contrato. A escassez de edificações no mercado imobiliário e o custo elevado para aquisição, construção ou reforma substancial de empreendimento útil à determinada atividade de uma empresa, fazem com que o Built to Suit galgue cada vez mais espaço nas negociações imobiliárias.
Referências Bibliográficas
JUNIOR, Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário. Rio de Janeiro: Editora Forense, 6º edição.
____ Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991. Brasília: Senado Federal, 1991. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 22 agosto 2014.
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime de relações contratuais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005.
