Luiz Henrique Martins[1]

A análise de passivo ambiental é assunto de fundamental importância para subsidiar o seguro desenvolvimento imobiliário e a segurança nos investimentos que tenham por meio ou fim o imóvel, devido às sérias implicações que podem decorrer da aquisição de uma propriedade gravada por algum tipo de contaminação/dano ambiental.

Essa análise perpassa pela necessidade de estudos ambientais criteriosos, a fim de demonstrar a situação atual da área, sob pena de o adquirente ter que suportar eventuais ônus decorrentes de danos ambientais originados no passado.

De início, cabe dizer que passivos ambientais são os “danos infligidos ao meio natural por uma determinada atividade ou pelo conjunto das ações humanas, que podem ou não ser avaliados economicamente.” [2]

Pode-se ainda definir passivo ambiental como o conjunto de responsabilidades/obrigações que determinada pessoa jurídica ou mesmo física esteja causando ou causou ao meio ambiente em determinada área, afetando o equilíbrio ecológico e consequentemente a sadia qualidade de vida da coletividade[3].

A identificação de passivo ambiental nos imóveis, portanto, deve contar com inspeção detalhada no momento da aquisição, a qual se denomina due diligence, que consiste em investigação aprofundada sobre a natureza da titularidade anterior e os prévios usos da propriedade. Apesar de não existir definição doutrinária expressa e pacificada, o termo due diligence, criado nos Estados Unidos na década de 30, pode ser definido como uma investigação ou auditoria prévia que visa analisar todas as situações fáticas encontradas sobre o objeto da investigação, a fim de identificar a viabilidade ou não de determinada aquisição.[4]

Deste modo, esse procedimento tem como foco realizar uma investigação criteriosa que contribui significativamente para a tomada de decisão em relação aos investimentos pretendidos em determinadas áreas, aumentando a quantidade e qualidade das informações disponíveis sobre a real situação do imóvel e da área onde este está localizado, subsidiando a tomada de decisão dos investidores e garantindo que esta informação contenha a análise de todos os custos, benefícios e riscos da aquisição[5].

Nesta esteira, a due diligence é de suma importância, pois uma vez detectada alguma degradação ou dano ambiental na área objeto de especulação, esse fator torna-se determinante para atestar a viabilidade ou não da aquisição de um imóvel, uma vez que o futuro adquirente será obrigado a suportar eventual óbice decorrente do dever de reparação da área contaminada, mesmo que este não tenha sido o agente causador do passivo ambiental detectado.

Isso se deve ao fato de que apesar de a responsabilidade civil por danos ambientais ser objetiva, ou seja, bastando a comprovação do dano e do nexo causal (independente de comprovação de culpa do agente causador do dano), esta lógica não prevalece nos casos específicos de responsabilidade por passivo ambiental em áreas contaminadas, pois, nesses casos, não se leva em consideração o nexo de causalidade entre a conduta do agente e o dano, de modo que a responsabilidade recai sobre o atual proprietário, que por sua vez não foi o causador direto do dano presente.

Além do foco da identificação de passivo ambiental, a due diligence é também utilizada para analisar o imóvel através da identificação da zona onde está situado; das  restrições ambientais a este impostas; das peculiaridades da fauna e flora no local, caso existam; das peculiaridades do solo etc.; para que o uso pretendido na área objeto de estudo guarde compatibilidade com as Leis ambientais Federais, Estaduais e Municipais. Logo, a equipe que compõe uma due diligence tem caráter multidisciplinar, composta por diversos profissionais nas mais diversas áreas, tais como: biólogos, geólogos, engenheiros, advogados, etc.

RESPONSABILIDADE CIVIL AMBIENTAL POR ÁREAS CONTAMINADAS

De acordo com o artigo 225, §3º da Constituição Federal de 1988, a responsabilidade pelos danos ambientais é objetiva, ou seja, independente da comprovação de culpa do agente, nos seguintes termos:

“§3º As condutas lesivas ao meio ambiente sujeitarão os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, às sanções penais e administrativas     independentemente da obrigação de reparar o dano causado”.

Da mesma forma, o artigo 14, §1º da Lei 6.938/81 (Lei da Política Nacional do Meio Ambiente) adotou a teoria objetiva da responsabilidade civil, da seguinte forma:

“§1º Sem obstar a aplicação das penalidades neste artigo, é o poluidor obrigado, independentemente da existência da culpa, a indenizar ou reparar os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua atividade”.

Deste modo, a responsabilidade civil ambiental preconizada pelas legislações supramencionadas pressupõe que quem afetar negativamente o meio ambiente, tem a obrigação legal de repará-lo.  Nestes termos, Paulo Afonso Leme Machado[6] afirma que:

 “Não se pergunta a razão da degradação para que haja o dever de indenizar e/ou reparar. A responsabilidade sem culpa tem a incidência na indenização ou na reparação dos “danos causados ao meio ambiente e aos terceiros afetados por sua atividade” (art. 14, § 1º, da Lei 6.938/1981). Não interessa que tipo de obra ou atividade seja exercida pelo que degrada, pois não há a necessidade de que ela apresente risco ou seja perigosa. Procura-se quem foi atingido e, se  for o meio ambiente e o homem, inicia-se o processo lógico-jurídico da imputação civil objetiva ambiental.”

Nessa esteira, percebe-se que basta existir o pressuposto do nexo de causalidade entre a conduta do agente e o resultado/dano provocado ao meio ambiente para a imputação da responsabilidade civil objetiva ambiental. Entretanto, como responsabilizar o atual proprietário de uma determinada área contaminada anteriormente à data de aquisição? Como responsabilizá-lo se não existe o nexo de causalidade, uma vez que este não foi o agente que deu causa ao dano/contaminação?

 Para responder tais questionamentos, importa ressaltar que entende-se por áreas contaminadas, o local onde contenha quantidades ou concentrações de matérias em condições que causem ou possam causar danos à saúde humana e/ou ao meio ambiente. A Lei de Política Nacional de Resíduos Sólidos (Lei nº. 12.305/2010) no seu art. 3º, II, define essas áreas como “local onde há contaminação causada pela disposição, regular ou irregular, de quaisquer substancias ou resíduos”.

Dito isto, explica-se que a jurisprudência brasileira vem admitindo a responsabilização do adquirente de áreas contaminadas pela adoção de medidas voltadas à identificação do passivo e a remediação da área.

Neste sentido:

“ACP. DANO AMBIENTAL. CONSTRUÇÃO DE HIDRLÉTRICA

A responsabilidade por danos ambientais é objetiva e, como tal, não exige a comprovação de culpa, bastando à constatação do dano e do nexo de causalidade.

Excetuam-se à regra, dispensando o nexo de causalidade, a responsabilidade do adquirente do imóvel já danificado porque, independentemente de ter sido ele ou o dono anterior o real causador dos estragos, imputa-se ao novo proprietário a responsabilidade pelos danos.

(STJ, 2ª Turma, Resp. 1.056.540-GO, Rel. Min. Eliana Calmon, j. em 25.08.2009)”.

Isso se deve ao fato de que a obrigação pela propriedade é considerada como obrigação propter rem, ou seja, obrigação que provêm da existência de um direito real, impondo-se ao seu titular. Logo, se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue independentemente do título translativo. A transmissão, neste caso, ocorre automaticamente, isto é, sem ser necessária a intenção específica do transmitente[7].

Como bem preceitua Maximilianus Fuhrer[8]:

 “As obrigações propter rem (em razão da coisa), ou im rem scriptae (gravada na coisa), situam-se em zona cinzenta, entre o direito real e o direito obrigacional. Surgem como obrigações pessoais de um devedor, por ser ele titular de um direito real. Mas acabam aderindo mais à coisa do que ao seu eventual titular… Todas essas dívidas, além de não largarem o devedor originário, sob o aspecto obrigacional, vão também acompanhado sempre a coisa, sob o aspecto real, até que sejam satisfeitas, não importando se o devedor originário já foi substituído”

Neste sentido, o Superior Tribunal de Justiça já reconheceu a obrigação propter rem na situação de passivos ambientais, conforme decisões a seguir:

“RECURSO ESPECIAL. FAIXA CILIAR. ÁREA DE PRESERVAÇÃO PERMANENTE. RESERVA LEGAL. TERRENO ADQUIRIDO PELO RECCORENTE JÁ DESMATADO. IMPOSSIBILIDADE DE EXPLORAÇÃO ECONÔMICA. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. OBRIGAÇÃO PRORTER REM. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. DIVERGENCIA JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADA.

(…)

Tanto a faixa ciliar quando a reserva legal, em qualquer propriedade, incluída a da recorrente, não podem ser objeto de exploração econômica, de maneira que, ainda que se não dê o reflorestamento imediato, referidas zonas não podem servir como pastagens.

Não há cogitar, pois, de ausência de nexo causal, visto que aquele perpetua a lesão ao meio ambiente está, ele mesmo, praticando o ato ilícito.

A obrigação de conservação é automaticamente transferida do alienante ao adquirente, independentemente desse último ter responsabilidade pelo dano ambiental.

Recurso especial não conhecido.

(STJ, 2ª Turma, Resp. 343.741-PR, Min. Franciulli Netto, j. em 04.06.2002)”

Deste modo, uma vez adquirido um imóvel com passivo ambiental, o atual proprietário será considerado poluidor, definido pela Lei Política Nacional do Meio Ambiente nº 6.938/81 como a pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, responsável, direta ou indiretamente, por atividade causadora de degradação ambiental[9].

Existem alguns casos bastante famosos na história do Brasil relacionado ao presente tema. Um dos mais conhecidos e impactantes entre eles refere-se ao Conjunto Habitacional Barão de Mauá, de propriedade da Cooperativa Habitacional Nosso Teto, ligada à Paulicoop Assessoria a Cooperativas Habitacionais, que contratou duas empreiteiras para construção de 72 (setenta e dois) prédios residenciais, sobre uma área de 154.100m² (cento e cinquenta e quatro mil e cem metros quadrados) que, a partir do ano de 1974, havia sido objeto de deposição de resíduos industriais pela empresa COFAP – Companhia Fabricadora de Peças, causando contaminação por compostos orgânicos, e inorgânicos, sendo alguns deles voláteis.

Ocorre que, em 20 de abril de 2000, durante a execução de serviços de manutenção de uma bomba d’água no condomínio, ocorreu uma explosão, provocada pelo acúmulo de gás metano oriundo da massa de resíduos, ocasionando a morte de um trabalhador e queimaduras de terceiro grau em outro, além de produzir incertezas e medo em mais de 7.500 pessoas que habitavam o condomínio[10].

Deste modo, foi ajuizada pelo Ministério Público do Estado de São Paulo, Ação Civil Pública face ao Município de Mauá, a COFAP, a Administradora e Construtora Soma Ltda., a empresa SQG Empreendimentos e Construções Lrda., e a empresa Paulicoop Planejamento e Assessoria a Cooperativas S/C Ltda., sendo prolatada sentença, julgando procedentes os pedidos para o efeito de condenar as rés, solidariamente, a repararem os danos ambientais, evacuarem a área e indenizarem os adquirentes por danos materiais e morais[11].

A responsabilização pelo adquirente da área degradada também está presente no direito comparado. O Comitê para as comunidades Européias da Câmara dos Lordes britânica, aponta para uma presunção de que o comprador deveria haver tomado todas as medidas razoáveis para localizar qualquer indício de poluição na área. Por conseguinte, o novo proprietário é considerado responsável pelos danos originados no passado[12].

CONCLUSÃO

Por todo aqui exposto, percebe-se a grande importância de um levantamento preciso e completo quando da análise de passivo ambiental na área objeto do investimento. Como demonstrado, a responsabilidade por passivos ambientais recai sobre o atual proprietário da área, mesmo que este não tenha concorrido para o dano.

Deste modo, a realização de Due Diligence ambiental é de fundamental importância para subsidiar investimentos pelo mercado imobiliário, pois tem como objetivo analisar criteriosamente o histórico da área objeto de investimento, atestando a viabilidade ou não da aquisição, tendo em vista a existência de eventual passivo ambiental, hipótese que o novo adquirente terá que suportar.

BIBLIOGRAFIA

– ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15515-1: 2007. Versão;

 – Constituição Federal brasileira de 1988;

 – Chapman, C.E (2006). Conducting Due Diligence. Practicing Law Institute, New York, NY;

 – FUHRER, Maximilianus C.. Américo. Resumo de Direito Civil, SP: Ed. RT, 1990;

 – GOMES, Orlando. Obrigações, 17ª Edição. Editora Forense;

 – http://www.investopedia.com/terms/d/duediligence.asp – “Definition of Due Diligence – DD”;

 – Lei nº. 6.938/81 – Política Nacional do Meio Ambiente;

 – Lei nº. 12.305/2010 – Lei da Política Nacional de Resíduos Sólidos;

 – MACHADO, Paulo Afonso Leme. Direito Ambiental Brasileiro. 22ª edição, revista, atualizada e ampliada. Malheiros editores;

 – STEIGLEDER, Annelise Monteiro. Artigo: Responsabilidade civil e gestão de áreas contaminadas no Brasil;