A Promessa de Compra e Venda (ou Compromisso de Compra e Venda) é uma espécie contratual preliminar[1] ao contrato de compra e venda, pois visa garantir a futura transferência da propriedade, objeto do contrato, após a quitação integral do imóvel ou móvel em questão. Dessa forma, é possível garantir ao promissário comprador a efetivação do negócio, minimizando-se os riscos do pagamento antes da transferência da propriedade, enquanto também se garante ao promitente vendedor a realização da venda e pagamento.

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Por isso, este vínculo jurídico tem suma importância para a realização de um negócio seguro, já que evita possíveis conflitos entre as partes contratantes, desde que seja realizada na forma correta.

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A cláusula de irretratabilidade é fundamental para assegurar os efeitos deste instrumento particular, tendo em vista que, quando registrado no Cartório de Imóveis competente, faz nascer o direito real à aquisição do imóvel pelo promissário comprador. Por causa dos efeitos dessa cláusula, Orlando Gomes afirma que a Promessa de Compra e Venda não é apenas um contrato preliminar, uma vez que o próprio contrato pode produzir os efeitos almejados[2], conforme artigo 1.417, do Código Civil:

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‘‘Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel’’.[3]

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O direito real é aquele que relaciona a coisa ao indivíduo, passando este a exercer seu direito sobre a coisa, cabendo a todos os sujeitos da sociedade respeitar essa relação, independente de alegação de desconhecimento, já que o ato de registrar no Cartório de Imóveis é a própria publicidade do ato. Este é o efeito erga omnes do direito real, que surge justamente pelo registro cartorial, já que qualquer indivíduo que consultar o registro do imóvel verificará que este está prometido para um terceiro; outro efeito do direito real é o direito de sequela, que permite ao possuidor do direito de perseguir a coisa e reavê-la independente de quem a esteja possuindo.

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Vale salientar que a ausência do registro impede a caracterização de direito real, já que não houve publicidade do ato, por conseguinte, não haverá efeito erga omnes[4], nem direito de sequela[5]; todavia, ainda haverá uma relação obrigacional entre as partes.

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Não é outro o entendimento da Súmula 239, do Supremo Tribunal de Justiça, pelo qual mesmo sem o registro na matrícula do imóvel haverá o direito à adjudicação compulsória. No entanto, não poderá ser utilizada contra terceiros, já que não há o direito real; assim, caso o imóvel tenha sido alienado para um terceiro e não haja registro cartorial, caberá apenas ação de perdas e danos contra o promitente vendedor que descumprir o contrato.

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A adjudicação compulsória do bem é fruto da eficácia real, assim, em contratos pactuados com vedação ao arrependimento, caso haja descumprimento pela parte autora sem justa causa, o promitente comprador deverá acionar a outra parte em juízo para que haja a transferência compulsória da propriedade. Frisa-se que, in casu, a promessa não é apenas um contrato preliminar, mas representa a concretização do negócio jurídico almejado: a compra e venda. Isto é o que se extrai do art. 1.418, do Código Civil:

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‘‘O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel’’.

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Todavia, a Promessa de Compra e Venda também pode ser pactuada com cláusula de arrependimento, podendo as partes ajustar as hipóteses do arrependimento, de forma a contemplar interesses do promitente vendedor ou mesmo do promissário comprador. Nesse caso, a desistência da compra e venda em que houve pagamento de arras (sinal), aplica-se o artigo 418 do Código Civil:

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‘‘Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado’’.

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Destarte, a Promessa de Compra e Venda é um contrato fundamental para assegurar a efetivação da compra e venda, devendo ser uma construção da vontade das partes que podem ajustar inúmeras possibilidades, como cláusula de irretratabilidade ou cláusula de arrependimento, com o objetivo de evitar conflitos e processos judiciais longos e desgastantes. É relevante salientar que, apesar da Promessa de Compra e Venda poder ser pactuada por instrumento particular, a transferência do imóvel de valor superior a 30 (trinta) salários mínimos só terá efetividade através de escritura pública.

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O processo de elaboração de um documento como uma Promessa de Compra e Venda é de suma importância, e deve ser feito com cuidado e atenção aos detalhes do negócio pretendido. É indispensável contar com a ajuda de um profissional especializado em Direito Imobiliário que seja apto a adequar o texto e cláusulas às especificidades demandadas pelas partes e pelo negócio.

[1] Código Civil 2002, artigos 462/466.

[2]  PAMPLONA FILHO, Rodfolfo; GAGLIANO, Pablo Stolze. Novo Curso de Direito Civil: Contratos Em Espécie. 8. ed. Salvador: Saraiva, 2015. (Vol. 4).

[3] Código Civil 2002, artigo 1.417.

[4] Esse efeito significa que todas as pessoas são obrigadas a respeitar esse direito, não podendo alegar seu desconhecimento.

[5] Esse direito está previsto no atual Código Civil, artigo 1.228, que assim dispõe: ‘‘O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha’’.