O direito de construir, em sua forma original, tinha como limite a extensão correspondente ao solo constitutivo da propriedade. A partir do desenvolvimento do chamado “solo criado”, criaram-se os chamados coeficiente de aproveitamento básico (CAB) e coeficiente de aproveitamento máximo (CAM) para os solos edificáveis, com o intuito de adequar o aumento do potencial construtivo aos limites impostos pela legislação.

O Coeficiente de Aproveitamento Básico – CAB deverá ser obrigatoriamente observado pelo empreendedor que deseje construir seu imóvel em determinada zona da cidade. Em sendo solo edificável, haverá direito ao proprietário edificar até o CAB, como corolário do direito de propriedade, mas observando a regulação do direito urbanístico, cumprindo a função social da propriedade que limita o direito real, não mais tido como absoluto.

Havendo o intuito ou a necessidade, no entanto, de exceder o CAB, o Coeficiente de Aproveitamento Máximo – CAM é instrumento adequado para autorização do aumento do potencial construtivo além dos limites do CAB.

Referidos coeficientes são veiculados pelo Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/2001, em seu artigo 28 , segundo o qual coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área edificável e a área do terreno.

A legislação urbanística municipal fixa estes coeficientes variáveis para as diversas zonas da cidade, em razão da existência de terrenos mais valorizados. No caso de Salvador, quem o faz é o atual Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano, o PDDU, Lei Municipal n. 7.400/2008. Igualmente, o Plano Diretor Estratégico – PDE de São Paulo estabelece os coeficientes para a capital paulista.

Os coeficientes e seus limites são estabelecidos considerando a adequação entre a infraestrutura já presente no local e a política de estímulo/desestímulo da densidade de ocupação humana que pode ser projetada para a área.

A concessão de potencial construtivo em direção ao CAM, no entanto, importa em contraprestação em favor do Município, que será deferida pelo Poder Público Municipal, através dos instrumentos de Outorga Onerosa do Direito de Construir e Transferência do Direito de Construir.

A Outorga Onerosa do Direito de Construir trata-se de instrumento que outorga ao empreendedor direito de construir acima do coeficiente básico, mediante pagamento de contraprestação ao Poder Público Municipal, previsto no artigo 28 do Estatuto da Cidade e na Lei Municipal nº 7.400/2008, nos artigos 255 a 257, no caso de Salvador, e na Lei Municipal 16.050/2014, artigos 115 a 120, no caso de São Paulo.

A Transferência do Direito de Construir- TRANSCON, por sua vez, é o instrumento pelo qual o Poder Público Municipal poderá permitir ao proprietário de imóvel urbano, privado ou público, exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito de construir, quando o imóvel de sua propriedade for considerado necessário para fins de implantação de equipamentos urbanos e comunitários, criação de espaços abertos de uso público, preservação de áreas de valor ambiental e preservação de imóvel considerado de interesse histórico, cultural, paisagístico ou social, conforme previsão no Estatuto da Cidade.

Em outros termos, o imóvel sobre o qual se manifeste o interesse público será transferido ao domínio do Município, que em troca emite Certidão de Potencial Construtivo ao proprietário, correspondente ao direito de construir a ser exercido em outro local, especificado em metros quadrados e equivalente ao produto da área do terreno ou lote pelo Coeficiente de Aproveitamento Básico (CAB) da zona em que esteja situado.

O TRANSCON encontra previsão legal no Estatuto da Cidade, lei 10.257/2001, em seu art. 35 , bem como na legislação municipal, Lei Municipal n. 7.400/2008 (Salvador) e na Lei Municipal 16.050/2014 (São Paulo/SP).

Tanto a Outorga Onerosa como a Transferência do Direito de Construir são instrumentos urbanísticos que “representam efetivamente uma adequação jurídica às demandas urbanísticas resultantes do estágio construtivo contemporâneo”.

No entanto, não se pode olvidar, diante de tais demandas contemporâneas de uso e ocupação do solo exigidos pelas novas concepções de construções, efervescentes nas cidades, a sua necessária adequação ao interesse público que se reveste precipuamente a ordem urbanística.

É dizer, o interesse pelo solo criado e o incremento do potencial construtivo deve guardar permanente harmonização, entre outros, com o bem-estar das comunidades, a existência de suficientes equipamentos urbanos, a natureza dos zoneamentos, o impacto de vizinhança e a preservação ambiental.