Por Carolina Saggioro[1]

Considerado uma nova espécie de garantia real, o regime de Patrimônio de Afetação é faculdade que consiste na segregação dos empreendimentos afetados do patrimônio da incorporadora, traduzido numa opção dada ao incorporador de constituir patrimônio próprio à realização do empreendimento, incomunicáveis com os demais bens da incorporadora.

Tal faculdade consiste, antes de tudo, numa garantia dada aos adquirentes das unidades autônomas objeto da incorporação. Isto porque, em razão da não comunicação entre o patrimônio da incorporação e os demais negócios, patrimônio e obrigações do incorporador, o regime de afetação assegura os direitos dos adquirentes em possíveis casos de falência ou insolvência civil. E isso gera, via de consequência, mais confiança ao comprador.[2]

No âmbito legal, o regime de patrimônio de afetação surgiu através da Medida Provisória n.º 2.221, de 04 de setembro de 2001. Posteriormente, a Lei n.º 10.931/04 revogou a medida provisória e introduziu o instituto na Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), através dos artigos 31-A a 31-F.

Assim, em caso de opção do incorporador pelo sistema, o terreno e as acessões objeto da incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados serão apartados do patrimônio do incorporador, constituindo-se, portanto, patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação, conforme artigo 31-A da Lei 4.591/64[3] (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

O patrimônio destacado será constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas as suas receitas ou pelo imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação, não o integrando aqueles recursos aportados que superam os custos da incorporação imobiliária e que constituem a remuneração e o lucro do incorporador.

Ainda segundo a lei, o artigo 31-D[4] estipula que a incorporação e o patrimônio de afetação serão fiscalizados e acompanhados pela Assembleia Geral de Adquirentes, Comissão de Representantes e pela instituição financiadora do empreendimento, se houver. Assim, afetado o patrimônio, o incorporador fica obrigado a entregar à Comissão de Representantes nomeada pelos compradores, a cada três meses, relatório demonstrativo de estado da obra e sua correspondência com os recursos financeiros que integrem o patrimônio afetado recebidos no período.

Além disso, o incorporador, ademais de captar os recursos financeiros necessários à incorporação, deverá realizar uma abertura de conta específica para manter e movimentar tais recursos e manter uma escrituração contábil completa, caracterizando uma burocratização da contabilidade, ainda que esteja desobrigado pela legislação tributária.

Constitui-se o regime do Patrimônio de Afetação mediante averbação no Cartório de Registro de Imóveis, a qualquer tempo, de termo firmado pelo incorporador e pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o empreendimento.[5] Trata-se de regime opcional, mas, uma vez firmado pelo incorporador, deve prevalecer até o final da incorporação estando seus casos de extinção previstos no art. 31-E da Lei n. 10.931/04.[6]

O patrimônio afetado responde apenas pelas dívidas e obrigações da incorporação a que se vincula, em que pese possua a mesma personalidade jurídica do incorporador. Assim, não se trata de criação de uma sociedade do propósito específico, mas tão somente segregação do patrimônio do empreendimento do restante dos bens e investimentos da incorporadora.

A opção pelo Regime de Patrimônio de Afetação tornou-se uma alternativa ainda mais atraente ao incorporador após publicação da Instrução Normativa RFB n. 1435/2013, em janeiro de 2014, que previu normatização do Regime Especial de Tributação (RET) aplicável às incorporações imobiliárias.

A opção pelo RET reduz a alíquota de 7% correspondente ao pagamento unificado dos tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e Cofins) para 4% sobre as receitas mensais recebidas, segundo o art. 5º da Instrução Normativa[7], o que representou significativa vantagem tributária aos incorporadores.

Vantagens do regime:

• Incomunicabilidade do Patrimônio Afetado com os demais bens da incorporadora, respondendo apenas por dívidas e obrigações vinculadas à incorporação;
• Alíquota única de 4% da receita mensal recebida;
• Segurança e credibilidade no mercado imobiliário, devido à transparência contábil exigida pela lei, que resguarda interesses dos adquirentes.

Restrições do regime:

• Obrigatoriedade do prevalecimento do regime até o final da incorporação;
• Burocratização da contabilidade através dos relatórios trimestrais a serem entregues à Comissão de Representantes;
• A incorporadora permanece obrigada por eventuais dívidas do Patrimônio Afetado;

 
Referências Bibliográficas:
BRASIL. Lei nº 4.591/64. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
BRASIL. Lei nº 10.931/04. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula  de Crédito Imobiliário, Cédula de  Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911, de 1º de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências.
ROCHA, Mauro Antônio. O regime de afetação patrimonial na incorporação imobiliária. Boletim IRIB. Disponível em: http://www.irib.org.br/html/biblioteca/biblioteca-detalhe.php?obr=61. Acesso em: 07/05/2014.
SIQUEIRA, Bernardo Gonçalves. O patrimônio da afetação na incorporação imobiliária como mecanismo de efetivação das garantias fundamentais dos adquirentes. Disponível em: http://www.albino.adv.br/artigo3.pdf . Acesso em: 07/05/2014.