Prática cada vez mais difundida no mercado imobiliário, a comercialização de cotas de empreendimentos sofreu recentemente com questionamentos oriundos da Comissão de Valores Imobiliários (CVM). Entretanto, a possibilidade de um desenlace satisfatório para a questão está surgindo.
A venda de cotas de participação em empreendimentos imobiliários, tanto para uso compartilhado (denominada “multipropriedade”) quanto para obtenção de lucros oriundos da ocupação de hotéis e similares despontou, nos últimos anos, como interessante forma de investimento. Entretanto, o entendimento da CVM é que as ofertas de investimento em cotas veiculadas em TV, rádio, jornais e até via e-mail podem configurar captação irregular de poupança popular. O modelo em xeque é aquele em que se busca recursos do investidor não qualificado por meio da venda de frações ideais de imóveis. Elas correspondem a cotas de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP).
Nesses contratos o investidor passa a ter uma participação nos resultados futuros da exploração por terceiros de empreendimentos hoteleiros, comerciais ou residenciais. A CVM alega que a venda de cotas com essas características configura o chamado contrato de investimento coletivo, um valor mobiliário submetido à regulação do mercado de capitais.
Após a CVM determinar a suspensão de oferta de cotas de alguns empreendimentos, foi iniciada uma rodada de discussões com agentes do setor, como o Sindicato da Habitação (Secovi) e a Associação de Dirigentes do Mercado Imobiliário (Ademi). O objetivo é chegar a um consenso sobre as condições que permitiriam a dispensa do registro desse tipo de oferta. A Instrução 476 da CVM, por exemplo, dispensa de registro prévio a emissão de debêntures destinadas a investidores qualificados, que a princípio detêm com maior conhecimento dos riscos do mercado.
A ideia é obter subsídios para então submeter um modelo de dispensa de oferta pública dessas cotas ao colegiado da CVM, a quem caberá bater o martelo. Definido um padrão, as empresas teriam de qualquer forma de submeter suas ofertas ao crivo do regulador para análise dos requisitos para a dispensa de registro. Nada impede a CVM de suspender outras ofertas nesse meio tempo., entretanto.
